éžéƒ½å¸‚土地旅館開發的專案管ç†
一ã€å‰è¨€
旅館開發計畫需考é‡è¨±å¤šè¦åŠƒç´°ç¯€èˆ‡å¯¦å‹™ç¯„疇，包括籌備è¦åŠƒèˆ‡è¨è¨ˆæ–½å·¥éšŽæ®µ(籌備許å¯ã€å»ºç¯‰è¨±å¯ã€æ–½å·¥è¨±å¯ã€ä½¿ç”¨åŸ·ç…§åŠç‡Ÿé‹è¨±å¯)並é 先考é‡å®Œå·¥é–‹å¹•å¾Œçš„營é‹éœ€æ±‚。它與工程管ç†ã€ç‰©æ¥ç®¡ç†ã€å•†æ¥ç«¶çˆã€æœå‹™æ¥ç‰¹æ€§åŠè³‡é‡‘管ç†æŠ€è¡“相關，以上所述內容是指都市計畫å€å…§çš„旅館開發專案管ç†éŽç¨‹ï¼Œå¯¦å±¬è¤‡é›œèˆ‡ç¹ç‘£ï¼Œæ›´ä½•æ³æ˜¯éžéƒ½å¸‚土地的旅館開發專案管ç†å€‹æ¡ˆã€‚
éžéƒ½å¸‚土地的旅館開發專案管ç†ï¼Œæ¶‰åŠæ°´åœŸä¿æŒè°é¡Œã€ç’°è©•å¯©æŸ¥ã€é–‹ç™¼è¨ˆç•«å¯©è°èˆ‡å±±å¡åœ°é–‹ç™¼ç›¸é—œè¦å®š(開發許å¯)，專案團隊的æ¯ä½æˆå“¡éœ€å…·æœ‰å°ˆæ¡ˆç®¡ç†(PMP)智能與概念，彼æ¤åœ¨æ“有相åŒå·¥ä½œç†å¿µ(PMI-isms)與分工åˆä½œ(Role & R.)組織架構下，æ‰æœ‰å¯èƒ½å…‹æœå›°é›£ï¼Œå–得開發許å¯æ ¸å®šå‡½ã€‚
éžéƒ½å¸‚土地旅館開發是屬於高度整åˆç®¡ç†(Integration management)工作型態，全程需è¦å°ˆå®¶åˆ¤æ–·èˆ‡å°ˆæ¥å”助，並ä¸æ–·èª¿æ•´ä¿®æ£è¨è¨ˆåœ–說(éžè¿´éŽç¨‹)，考é‡æ‰€æœ‰è¦ç¯„與需求，有效整åˆå”調並å–å¾—å…±è˜ã€‚
以ä½æ–¼å±±å¡åœ°çš„溫泉旅館(Onsen Resort)開發為例，其專案管ç†çš„籌備è¦åŠƒéšŽæ®µï¼Œéœ€è¦è¨±å¤šå°ˆå®¶å€‘*çš„å”助。就個人經驗估算，專案團隊æˆå“¡ç´„20人，æºé€šç®¡é“數é‡é«˜é”(20*19/2)=190個，而專案經ç†æ˜¯ä¸»è¦æºé€šçª—å£ï¼Œå°ˆæ¡ˆç¶“ç†é ˆå–„用æºé€šæŠ€å·§èˆ‡æºé€šæ¨¡å¼ï¼Œè®“專案資訊é©ç•¶åœ°è¢«ç™¼ä½ˆï¼Œè®“專案團隊æˆå“¡èˆ‡æ‰€æœ‰åˆ©å®³é—œä¿‚人了解最新狀æ³ï¼Œèšç„¦ç›®å‰å°ˆæ¡ˆé‡é»žè°é¡Œï¼Œä»¥æ昇團隊綜效。
註：專家們*包括下列所示：
- 地質技師
- 水土ä¿æŒæŠ€å¸«
- 都市計畫技師
- 建築師
- 機電空調(節能è¦åŠƒ)技師
- 景觀師
- 室內è¨è¨ˆå¸«
- 食å“衛生顧å•
- 生態導覽è€å¸«
- 溫泉鑿井與井體ç¶è·
- 溫泉è¨æ–½å°ˆå®¶
- 旅館經ç†äººã€ç¾Žå¸é¡§å•ã€æ—…館æœå‹™å“質(星級評鑑)顧å•
- 旅館行銷專家(è’集å„種ä¸åŒå®¢å±¤çš„éŠå®¢éœ€æ±‚)
- ç’°ä¿æ—…é¤¨æ¨™ç« ã€ç¶ 建築標ç«
- é¤æ—…物æ¥ç®¡ç†
- ç‡Ÿé€ å»
- 其他專æ¥é¡§å•
二ã€é–‹ç™¼è¨±å¯å¯©è°éŽç¨‹çš„挑戰
如何在開發許å¯å¯©è°éšŽæ®µ(至少需è¦ä¸‰å¹´ä½œæ¥æ™‚é–“)，找出é™åˆ¶è¦å®šä¸‹çš„解決方案，是專案管ç†åœ˜éšŠçš„è·è²¬æ‰€åœ¨ã€äº¦æ˜¯å°ˆæ¡ˆç¶“ç†æ—¥å¸¸å·¥ä½œé‡é»žã€‚éžéƒ½å¸‚土地旅館開發許å¯å¯©è°éŽç¨‹ï¼Œå…¶æ¦‚è¦å¦‚下圖所示：
個人工作經驗得知開發許å¯å¯©è°éŽç¨‹çš„挑戰(å…é‡é™åˆ¶)有：
1. å¤–éƒ¨é¢¨éšªå› ç´ -
旅館籌備è¦åŠƒèˆ‡è¨è¨ˆæ–½å·¥æœŸç¨‹é•·é”10年，相關法è¦è¦å®šçš„改版影響è¨è¨ˆå…§å®¹èˆ‡ç‡Ÿé‹æˆæœ¬ã€‚
åŽŸå¸‚å ´å®šä½å¦‚ä½•å› æ‡‰æ¶ˆè²»è¶¨å‹¢æ”¹è®Š(é¤æ—…å¸‚å ´çš„æ”¹è®Š)，例：當åˆè¦åŠƒè¨æ–½ç„¡æ³•æ»¿è¶³ç¾åœ¨çš„消費趨勢與需求。
ç½å®³çš„é 防與減輕å°ç–，山å¡åœ°åœ°è³ªå®‰å…¨è©•ä¼°èˆ‡é˜²ç½å°ç–ã€ç·Šæ€¥é¿é›£ç‰é¢¨éšªæ‡‰è®ŠæŽªæ–½ã€‚
2. 範疇的變更控制ä¸æ˜“-
涉åŠåŸºåœ°å¤–é“路開闢ã€åœè»Šå ´ã€å…¬å…±è¨æ–½..ç‰é…套措施，範疇å¯èƒ½éœ€è¦è®Šæ›´(專案被迫é金)。掌æ¡è®Šæ›´æŽ§åˆ¶æµç¨‹ï¼Œè®“發起人與公部門了解é ä¼°è²¡å‹™è² æ“”ï¼Œè¨æ³•èªªæœåˆ©å®³é—œä¿‚者控制原始範疇(專案ä¸é金)，需è¦å‚™å¦¥æ›¿é¸æ–¹æ¡ˆèˆ‡è©•ä¼°å ±å‘Šï¼Œç¶“ç™¼èµ·äººæˆ–è®Šæ›´æŽ§åˆ¶åœ˜éšŠçš„æ ¸æ±ºï¼Œæ‰ä½œè®Šæ›´èˆ‡ä¿®æ£åŸ·è¡Œå·¥ä½œã€‚
3. 作æ¥æœŸç¨‹çš„ä¸å¯æŽ§-
開發許å¯å¯©è°æœŸç¨‹ä¸æ˜“掌æ¡ã€é–‹ç™¼æœŸç¨‹å¸¸è®Šæ›´(延後)是éžéƒ½é–‹ç™¼æ¡ˆçš„特性。專案團隊需隨時掌控最新資訊，並管ç†ç™¼èµ·äººèˆ‡è‚¡æ±å€‘çš„æœŸæœ›ï¼Œå®šæ™‚å ±å‘Šç¸¾æ•ˆèˆ‡æ出改善å°ç–，åšå¥½å°ˆæ¡ˆæºé€šç®¡ç†å·¥ä½œï¼Œä»¥é¿é¢å»¶èª¤èˆ‡èª¤æœƒã€‚å› ä½œæ¥æœŸç¨‹çš„ä¸å¯æŽ§ï¼Œæºé€šå·¥ä½œè®Šå¾—éžå¸¸é‡è¦ï¼Œè®“所有利害關係者了解è°é¡Œèˆ‡å›°é›£é»žã€é¸æ“‡æ›¿ä»£æ–¹æ¡ˆå–å¾—å…±è˜ã€æ‰€æœ‰åˆ©å®³é—œä¿‚è€…èƒ½è«’è§£å°ˆæ¡ˆæœŸç¨‹å»¶å¾ŒåŽŸå› ï¼Œæ˜¯é¿å…團隊士氣å—挫的方法之一。
4. æˆæœ¬çš„變更控制ä¸æ˜“-
開發許å¯å¯©è°éŽç¨‹ï¼Œå°ˆæ¡ˆå¸¸å¸¸è¢«è¦æ±‚增è¨å›žé¥‹æŽªæ–½(éžæŒ‡è¦å®šçš„æ地ã€æ代金ã€æ樓地æ¿é¢ç©äº‹é …)ã€æ•¦è¦ªç¦é„°æŽªæ–½æˆ–èªé¤Šä»£ç®¡å·¥ä½œï¼Œé€ æˆå°ˆæ¡ˆæˆæœ¬çš„å¢žåŠ ï¼Œå¿…é ˆæé€è©•ä¼°å ±å‘Šèˆ‡ç”³è«‹è¿½åŠ é ç®—ï¼Œé€ æˆå°ˆæ¡ˆåœ˜éšŠå·¥ä½œç¸¾æ•ˆä¸å½°ï¼Œå½±éŸ¿åœ˜éšŠå·¥ä½œå£«æ°£ã€‚
5. 完工å“質的確èª-
旅館完工å“質與施工å“質åŠç‡Ÿé‹éœ€æ±‚相關。ä¸åŒæ˜Ÿç´šæ—…館有ä¸åŒç‡Ÿé‹éœ€æ±‚與ä¸åŒæœå‹™æ°´æº–。專案管ç†åœ˜éšŠå°è‚¡æ±ã€æ¶ˆè²»è€…ã€ç¶“營團隊åŠä¸»ç®¡æ©Ÿé—œéœ€è¦äº‹å…ˆæ出å“管計畫，以滿足所有利害關係者的期望，讓旅客滿æ„度é”到é 期，以符åˆå•†æ¥é‹ä½œæ¨¡å¼ã€ä¸¦é™ä½Žç‡Ÿé‹é¢¨éšªã€‚
6. æ•´åˆå°ˆæ¡ˆè³‡æº-內部資æºèˆ‡å¤–部資æºçš„å”調與整åˆ
內部資æºæœ‰ï¼šåœ˜éšŠæˆå“¡ç›¸äº’支æ´ã€è³‡æºè¡Œäº‹æ›†çš„彈性é‹ç”¨...ç‰ã€‚
外部資æºæœ‰ï¼šå±±å€æ°´æºèª¿åº¦ã€ä¸æ°´å›žæ”¶ã€å°¾æ°´åˆ©ç”¨ã€å»¢æ£„物減é‡æŽªæ–½ã€æ°´åœŸä¿æŒå·¥ä½œ...ç‰ã€‚
如何在有é™çš„專案人力下完æˆæ‰€æœ‰å°ˆæ¡ˆç®¡ç†çš„工作，如何å”調專家與專家之間ã€å°ˆå®¶èˆ‡å°ˆæ¡ˆæŒ‘戰è°é¡Œï¼Œè®“內外部資æºèƒ½å……分動員與åŠæ™‚發æ®å°ˆå®¶åˆ¤æ–·åŠŸèƒ½ï¼Œéœ€è¦å°ˆæ¡ˆç¶“ç†çš„æ·±æ€ç†Ÿæ…®èˆ‡é«˜åº¦EQæ‰èƒ½æœ‰æ•ˆæ•´åˆå°ˆæ¡ˆè³‡æºã€‚
三ã€æ—…館開發專案管ç†çš„å”調與整åˆ
「牽一髮動全身ã€çš„事件經常在開發許å¯å¯©è°éŽç¨‹ä¸Šæ¼”，它是一種必然發生的éžè¿´éŽç¨‹ï¼Œä¾‹å¦‚：水ä¿æ•´åœ°åœŸæ–¹æŒ–填平衡è¦å®šåŠç’°è©•ç«‹å ´å¸¸èˆ‡å»ºç¯‰è¨è¨ˆç›®æ¨™èˆ‡ç‡Ÿé‹éœ€æ±‚(挖填土方ä¸å¹³è¡¡)相è¡çªï¼Œå¦‚何在å„替代方案與法è¦è¦å®šä¸ï¼Œæ‰¾å‡ºä¸€å°ˆæ¡ˆåœ˜éšŠèˆ‡å¯©æŸ¥å§”員會的共è˜ï¼Œæ˜¯éœ€è¦å¤§å®¶å”調整åˆå¤šæ¬¡ã€å¯©æŸ¥å¤šæ¬¡ã€ä¿®æ”¹å¤šæ¬¡çš„è¦åŠƒéŽç¨‹ï¼Œè€Œé€™éŽç¨‹å¾€å¾€è²»æ™‚5年，且æ·ç¶“多任審查委員會。
èª æ‘¯å¸Œæœ›å°ˆæ¡ˆåœ˜éšŠæˆå“¡å‡èƒ½ç¶“æ·PMP的訓練éŽç¨‹ï¼Œèƒ½éµå®ˆè®Šæ›´ç”³è«‹æµç¨‹ï¼Œè«’解å”調整åˆéŽç¨‹çš„妥å”是必è¦çš„ã€æ˜¯å¿…é ˆç¶“éŽå¤šæ¬¡éžå›žä¿®æ£çš„。大家若熟悉PMP管ç†æ–¹æ³•ï¼Œå®šèƒ½æ„Ÿå—專案特性(階段性ã€ç¨ç‰¹ç”¢å‡ºã€é€æ¥å®Œå–„)，善用EVM績效管ç†æ–¹å¼ï¼Œæœ‰æ•ˆè¿½è¹¤å·¥ä½œé€²åº¦èˆ‡å°ˆæ¡ˆæ™‚程，專案工作氛åœå¿…定能從æ£è»ŒéšŽæ®µåˆ°é¢¨é‡‡éšŽæ®µï¼Œç²å¾—發起人的信賴。
旅館開發專案管ç†çš„æˆåŠŸèˆ‡å¦èˆ‡ä¸‹ä¸€ç‡Ÿé‹ç®¡ç†éšŽæ®µçš„é †åˆ©ç¶“ç‡Ÿç‹€æ³å¯†åˆ‡ç›¸é—œã€‚倘若PMP專案管ç†çŸ¥è˜èƒ½å¤ 在旅館開發專案管ç†éŽç¨‹è½å¯¦åŸ·è¡Œï¼Œç›¸ä¿¡å®šèƒ½ç¢ºä¿æ—…館完工å“質的優良，讓營é‹ç®¡ç†éšŽæ®µçš„經營狀æ³æ˜¯èƒ½å¤ é¢å°åŒæ¥æŒ‘戰ã€ä¸”å…·å¸‚å ´ç«¶çˆåŠ›ã€‚
å››ã€çµè«–
éžå¸¸ä½©æœRoger總經ç†çš„PMP專案管ç†çŸ¥è˜çš„推廣志願，éžå¸¸æ„Ÿè¬é•·å®è®“我å¸ç¿’到專案管ç†çš„æˆåŠŸæ¨¡å¼ï¼ŒåŽŸä¾†å°ˆæ¡ˆæ—…程上最美麗的風景是PMI-isms，有了它，專案管ç†çš„艱辛éŽç¨‹å°‡è¢«æ·¡å¿˜ï¼Œå› 為專案經ç†äººPMP手ä¸å·²æŽŒæ¡é€æ¥å®Œå–„的專案管ç†è§€å¿µèˆ‡æŠ€å·§ï¼Œèƒ½äº«å—專案管ç†çš„IPECCéŽç¨‹ï¼Œè®“專案從éžè¿´éŽç¨‹åˆ°é€æ¥å®Œå–„，感å—到專案çµæ¡ˆçš„榮耀與喜悅。
作者：è¬å¿—烽, PMP
作者簡介：建築師，熱愛æ”影與旅éŠé«”é©—çš„é¤æ—…管ç†ç ”究人員，å‰é 雄ä¼æ¥åœ˜ç¶“營ä¼åŠƒå®¤å°ˆå“¡ã€‚